Xu hướng bất động sản 2026 sẽ ra sao? Phân khúc nào sáng nhất? Cùng TOPI điểm lại những nhận định của các chuyên gia và chỉ ra phân khúc bất động sản tiềm năng nhất trong năm 2026.
Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2025
Năm 2025 ghi nhận sự hồi sinh của nguồn cung với khoảng 86.000 sản phẩm, trong đó 32.000 sản phẩm đất nền và nhà ở riêng lẻ và trên 50.000 căn hộ chung cư (tăng mạnh so với 2024).
Tuy nhiên, một số thương hiệu lớn đầu tư quá sức trong giai đoạn 2023 - 2024, gặp vướng mắc pháp lý và chịu rủi ro nghiêm trọng đã để lại bài học đắt giá cho toàn thị trường. Trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng hàng tồn kho lên tới khoảng 26.000 sản phẩm, trong đó hơn 1 nửa là căn hộ chung cư.
Trong khi đó, đa số doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Vào cuối năm 2025, lãi suất tăng trở lại cùng với kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự hồi phục sau cú sốc 2022 khiến bài toán vốn trở nên khó khăn hơn trong năm 2026.
Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ trọng tâm năm 2026 của Bộ Xây dựng
Cho tới nay, thị trường vẫn tồn tại những nghịch lý:
- Giá giao dịch bất động sản tăng nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do còn hiện tượng găm hàng, đầu cơ, nâng giá - Theo nhận định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ tăng trung bình 15 - 20%, cá biệt có những khu vực tăng 26% mỗi năm, khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời.
- Lãi suất huy động duy trì ở mức thấp trong phần lớn năm 2025, dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn chống lạm phát gần như chỉ còn ba lựa chọn: Vàng, chứng khoán và bất động sản. 60% giao dịch mang tính chất giữ tiền thay vì nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, cũng có những điểm sáng pháp lý khi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS đi vào thực tế đã bắt đầu thanh lọc những doanh nghiệp yếu kém, ưu tiên những dự án "sạch".
Dự báo triển vọng thị trường bất động sản năm 2026
Thị trường bất động sản năm 2026 vẫn tồn tại những cơ hội đáng kể, song đi kèm là thách thức không nhỏ. Giai đoạn tới sẽ không còn là “sân chơi” của các nhà đầu tư tay ngang, mà là giai đoạn sàng lọc khốc liệt, buộc doanh nghiệp phải có năng lực tài chính, pháp lý và quản trị rủi ro đủ vững để trụ lại và phát triển - Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP Invest.
Trái với lo ngại về một đợt đóng băng do lãi suất nhích tăng, các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là "điểm rơi tăng trưởng" bền vững nhờ các yếu tố:
Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản trong năm 2026
Thị trường BĐS năm 2026 không vận hành theo cảm tính mà chịu sự chi phối mạnh mẽ của 3 nhóm yếu tố then chốt:
"Bộ ba" Luật mới và Bảng giá đất sát thực tế
Kể từ ngày 01/01/2026, thị trường chính thức vận hành dưới tác động toàn diện của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 cùng Bảng giá đất mới.
- Áp lực chi phí: Theo các chuyên gia của Savills (công ty tư vấn bất động sản đa quốc gia có nguồn gốc từ Anh), việc áp dụng khung giá sát thị trường làm tăng nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, chi phí đền bù). Điều này đẩy chi phí đầu vào lên cao, khiến giá BĐS khó có dư địa giảm, đặc biệt trong nửa đầu năm 2026.
- Khơi thông nguồn cung: Ở góc độ tích cực, cơ chế định giá mới giúp xóa bỏ các "điểm nghẽn" trong phê duyệt dự án vốn tồn đọng nhiều năm qua. Savills kỳ vọng điều này sẽ giúp nguồn cung nhà ở cải thiện dần, tạo môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn.
Bộ ba luật mới có thể làm tăng giá bất động sản
Động lực kinh tế vĩ mô và Dòng vốn FDI
Sức khỏe của thị trường BĐS được củng cố bởi các chỉ số kinh tế tích cực từ năm 2025:
- Dòng vốn ngoại: FDI duy trì đà tăng trưởng ổn định, trực tiếp thúc đẩy phân khúc BĐS công nghiệp và văn phòng.
- Sức mua nội địa: Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ năm 2025 tăng trưởng thực trên 7% (đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng), cho thấy niềm tin tiêu dùng phục hồi, hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở và BĐS thương mại tại các đô thị lớn.
- Dòng tiền thông minh: Dù lãi suất huy động có xu hướng nhích tăng nhẹ, dòng tiền đầu tư không còn "chảy đại trà". Thay vì đầu cơ đất nền tỉnh lẻ rủi ro, nhà đầu tư đang tập trung vào các tài sản có tính thanh khoản cao và pháp lý minh bạch.
Quy hoạch và Hạ tầng, mở rộng không gian đô thị
Hạ tầng giao thông: Tiến độ thần tốc của các dự án trọng điểm như Vành đai 4 (Hà Nội), Vành đai 3 (TP.HCM) và các tuyến Metro đang tái định vị giá trị BĐS. Các khu vực như Đông Anh, Tây Hà Nội và các đô thị vệ tinh sẽ trở thành những "cực tăng trưởng" mới nhờ khả năng kết nối vượt trội.
Tái cấu trúc địa giới: Việc sáp nhập đơn vị hành chính tại 34 tỉnh thành giúp hình thành các thị trường quy mô lớn. Quy hoạch đồng bộ giúp chặn đứng các cơn "sốt ảo" cục bộ, hướng thị trường phát triển theo chiều sâu và ổn định dài hạn.
Năm 2026 là năm của sự "Minh bạch và Thực chất". Mọi yếu tố từ pháp lý đến hạ tầng đều đang hướng dòng vốn vào giá trị sử dụng thật. Nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng đến tiến độ thực tế của hạ tầng xung quanh dự án thay vì chỉ nghe theo các thông tin quy hoạch trên giấy.
Đầu tư bất động sản công nghiệp có được không, cơ hội và thách thức là gì?
Phân khúc nào sẽ "lên ngôi" trong năm nay?
Bước vào giai đoạn 2026 - 2027, thị trường bất động sản không còn tăng trưởng theo kiểu "nước lên thuyền lên" mà bắt đầu một quá trình phân hóa khốc liệt. Dưới tác động của vốn đầu tư công khổng lồ và hạ tầng kết nối liên vùng, dòng tiền thông minh đang tập trung vào 4 nhóm tài sản chủ lực sau:
Căn hộ chung cư tại các đô thị lớn
Đây là phân khúc dẫn dắt thị trường Hà Nội và TP.HCM nhờ lực cầu tiêu dùng bền vững. Tại TP.HCM: Các căn hộ có mức giá dưới 3 tỷ đồng sẽ là "thỏi nam châm" hút dòng tiền do sự khan hiếm nguồn cung bình dân. Tại Hà Nội: Sức nóng tập trung vào các dự án hưởng lợi từ hạ tầng phía Tây, phía Đông và các trục dọc Metro.
Thanh khoản cao, khả năng khai thác cho thuê tốt, phù hợp cho mục tiêu tích lũy tài sản dài hạn.
BĐS Công nghiệp & Logistics
Phân khúc này được xem là “vịnh tránh bão”. Dòng vốn FDI chảy mạnh vào sản xuất, BĐS công nghiệp tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi ổn định từ các doanh nghiệp đa quốc gia.
Đây được xem là phân khúc an toàn nhất cho các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có vốn lớn nhờ tỷ suất lợi nhuận ổn định và ít chịu tác động bởi tâm lý đám đông.
Dòng vốn FDI gián tiếp khiến bất động sản công nghiệp trở nên tiềm năng
Nhà ở xã hội (NOXH) - Phân khúc "giải khát" nguồn cung
Năm 2026 là năm bản lề của Đề án 1 triệu căn NOXH với sự hỗ trợ quyết liệt từ Chính phủ và Bộ Xây dựng. Các dự án NOXH sẽ nhận được ưu đãi lớn về tín dụng và đơn giản hóa thủ tục pháp lý. Đây là giải pháp an cư thực tế nhất cho đại đa số người dân, đảm bảo đầu ra sản phẩm luôn ở mức tối đa.
Đất nền tại các "Cực phát triển mới" - Đón đầu quy hoạch
Dòng tiền đầu tư đất nền đang dịch chuyển khỏi các vùng "sốt ảo" để tìm đến các khu vực có động lực thực chất. Đất nền dọc các trục giao thông công cộng sức chứa lớn (Metro, đường vành đai). Các địa phương vừa sáp nhập địa giới hành chính, nơi đang được ưu tiên đầu tư hạ tầng đồng bộ để xứng tầm quy mô đô thị mới.
Tầm nhìn đầu tư cho giai đoạn 2026 - 2027
Theo nhận định từ Savills, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ xác lập rõ nét theo hướng chọn lọc và bền vững. Thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi tư duy từ "Kỳ vọng ngắn hạn" sang "Giá trị thực chất".
Chi phí đất đai theo bảng giá mới cao và áp lực lãi suất là những rào cản hiện hữu. Tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý chuẩn chỉnh và khả năng khai thác thực tế. Những dự án có vị trí tốt, vận hành chuyên nghiệp sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối. Bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản ổn định, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư đủ kiên nhẫn và tỉnh táo để chọn đúng phân khúc có nội lực tăng trưởng thực sự.
Những điểm mới về luật đất đai nhà đầu tư cần nắm được
Từ cuối năm 2024, những tín hiệu đảo chiều quan trọng đến từ việc hoàn thiện khung pháp lý. Ba đạo luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt được thông qua, tạo nền tảng pháp lý rõ ràngcó tác động trực tiếpcrawl và sâu rộng đến thị trường
Trong năm 2026, thị trường bất động sản chính thức vận hành hoàn toàn dưới sự điều chỉnh của "kiềng ba chân" pháp lý: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhà đầu tư cần nắm được để tránh các rủi ro pháp lý và tận dụng tối đa cơ hội từ sự minh bạch mới:
Nhà đầu tư bất động sản cần hiểu rõ luật để tránh rủi ro pháp lý
Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026
Sự thay đổi về Bảng giá đất từ ngày 01/01/2026 là một trong những bước ngoặt lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Đây được coi là cuộc cách mạng về tư duy định giá đất, xóa bỏ cơ chế "hai giá" vốn tồn tại hàng chục năm qua.
- Bỏ khung giá đất cũ, không còn mức giá cố định 5 năm một lần. Bảng giá đất được UBND cấp tỉnh lập và điều chỉnh hằng năm để bám sát giá thị trường thực tế.
- Giá đất được định giá dựa trên dữ liệu giao dịch thực, kết quả đấu giá và hạ tầng khu vực thay vì các con số áp đặt thấp như trước. Giá được xác định đến từng vị trí, từng thửa đất nhờ hệ thống dữ liệu số hóa.
- Tiền sử dụng đất, thuế, phí và tiền thuê đất sẽ tăng mạnh (do giá Nhà nước áp sát giá thị trường). Giá bồi thường khi thu hồi đất cao hơn, giúp giảm khiếu nại và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng. Xóa bỏ tình trạng "hai giá" (giá thực tế và giá trên hợp đồng), giúp thị trường lành mạnh hơn.
Giao dịch thanh toán trong kinh doanh bất động sản bắt buộc chuyển khoản
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, từ ngày 01/01/2025, các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS bắt buộc phải thanh toán thông qua ngân hàng. Điều này giúp loại bỏ tình trạng "hai giá" (giá ghi trên hợp đồng thấp hơn thực tế để trốn thuế). Do đó, tuyệt đối không giao dịch bằng tiền mặt với chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới. Mọi chứng từ chuyển khoản qua ngân hàng là bằng chứng pháp lý cao nhất để bảo vệ bạn khi có tranh chấp.
Siết chặt quy định phân lô bán nền
Luật mới cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II, III (bao gồm tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên cả nước) và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.
Các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) hay các thành phố thuộc tỉnh vừa sáp nhập sẽ bị siết rất chặt. Nếu đầu tư đất nền, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Giấy phép xây dựng và văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật. Tránh xa các dự án "cam kết sổ đỏ" ở những vùng cấm phân lô nếu chưa có hạ tầng hoàn thiện.
Điều kiện huy động vốn "khắt khe" hơn
Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án có đủ điều kiện thiết kế và đã khởi công. Điều này ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư "tay không bắt giặc", chiếm dụng vốn của nhà đầu tư khi dự án còn chưa xong móng. Do đó, khi muốn đầu tư vào dự án nào, nhà đầu tư cần kiểm tra biên bản nghiệm thu phần móng (đối với chung cư) hoặc biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật (đối với nhà ở thấp tầng) trước khi ký hợp đồng đặt cọc vượt quá 5%.
Bất động sản được cấp mã định danh điện tử
Mã định danh điện tử bất động sản và hệ thống thông tin dữ liệu
Năm 2026 là thời điểm Bộ Xây dựng và các địa phương hoàn thiện số hóa dữ liệu (đảm bảo "đúng - đủ - sạch - sống"). Mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được cấp 1 mã định danh điện tử bất động sản, quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.
Nhà đầu tư có quyền tiếp cận thông tin công khai về quy hoạch, tình trạng pháp lý dự án trên hệ thống quốc gia. Trước khi xuống tiền, hãy truy cập vào Cổng thông tin của Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng địa phương để tra cứu Mã định danh BĐS. Nếu dự án không có thông tin trên hệ thống, đó là dấu hiệu của rủi ro pháp lý cao.
Thời hạn sở hữu chung cư
Luật Nhà ở 2023 làm rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn của công trình thiết kế (thường là 50-70 năm tùy cấp công trình). Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và bị xuống cấp, cơ quan chức năng sẽ kiểm định để yêu cầu sửa chữa hoặc phá dỡ. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ dự án để biết Cấp công trình và Thời hạn sử dụng đất của dự án là đất giao lâu dài hay đất thuê có thời hạn.
Sự minh bạch của Luật mới là "bộ lọc" giúp loại bỏ các dự án ma. Trong năm 2026, pháp lý chính là thanh khoản. Một tài sản dù vị trí đẹp đến đâu nhưng pháp lý không chuẩn sẽ rất khó sang nhượng trong tương lai.
Khuyến nghị khi đầu tư bất động sản trong năm 2026
Năm 2026 không còn là sân chơi của những "tay ngang" lướt sóng. Để tối ưu hóa lợi nhuận và quản trị rủi ro, nhà đầu tư cần:
- Ưu tiên giá trị sử dụng thực: Chỉ nên rót vốn vào những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền ngay (cho thuê, kinh doanh) hoặc có pháp lý hoàn thiện 100%.
- Thận trọng với đòn bẩy: Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích tăng, hãy kiểm soát tỷ lệ nợ vay dưới 40% giá trị tài sản để tránh áp lực tài chính.
- Tầm nhìn trung và dài hạn: Thay vì chạy theo các cơn sốt đất nền ngắn hạn, hãy tập trung vào các khu vực có hạ tầng đang triển khai (Vành đai 4, các tuyến Metro) với kỳ vọng sinh lời trong 3 - 5 năm tới.
- Theo dõi dữ liệu số: Tận dụng hệ thống thông tin dữ liệu nhà ở của Bộ Xây dựng để kiểm tra tính minh bạch và giá thực của dự án trước khi xuống tiền.
Thị trường BĐS 2026 sẽ không "sốt nóng" nhưng sẽ "chắc". Đây là thời điểm vàng để những nhà đầu tư có năng lực tài chính và kiến thức sàng lọc được những tài sản có giá trị thực chất cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn 2026-2030.
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp cộng đồng nhà đầu tư TOPI có cái nhìn sắc bén hơn về thị trường. Bạn quan tâm đến phân khúc nào nhất? Hãy để lại ý kiến để chúng tôi cùng thảo luận!
