Bất động sản là gì? Những lợi ích và rủi ro đầu tư bất động sản

Bất động sản luôn là sân chơi đầy hứa hẹn với những khoản lợi nhuận khổng lồ, thu hút giới đầu tư không ngừng đổ vốn. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội làm giàu, lĩnh vực này cũng mang đến không ít rủi ro mà chỉ những nhà đầu tư thông minh, có chiến lược mới có thể vượt qua. Làm thế nào để nắm bắt cơ hội sinh lời và hạn chế rủi ro? Nếu bạn đang tìm kiếm cách tối ưu hóa lợi nhuận từ bất động sản, đừng bỏ qua những bí quyết trong bài viết này.

Khái niệm bất động sản, đầu tư bất động sản và các thuật ngữ liên quan

Cụm từ “bất động sản” khá quen thuộc khiến nhiều người nghĩ đến ngay ngôi nhà hoặc mảnh đất. Như vậy liệu đã đủ chưa? Để đầu tư bất động sản, trước tiên bạn cần hiểu rõ bất động sản là gì, có đặc điểm ra sao và bao nhiêu loại.

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự, bất động sản là một loại tài sản và có thể là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai.

Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng đó.

Bất động sản là đất, nhà và những tài sản gắn liền với đất

Như vậy, bất động sản gồm có:

• Nhà đất, nhà xưởng,  trụ sở làm việc, các công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng… Đây là nhóm bất động sản có xây dựng, thuộc nhóm cơ bản nhất, tỷ trọng rất lớn và phức tạp.
• Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng… là loại bất động sản không đầu tư xây dựng.
• Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang… thuộc nhóm bất động sản đặc biệt.

Hiểu một cách đơn giản, bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng… 

Thế nào là đầu tư bất động sản?

Đầu tư bất động sản là hoạt động mua, bán, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc cải tạo các bất động sản nhằm mục đích thu lợi nhuận. Đây là một hình thức đầu tư phổ biến và hấp dẫn vì bất động sản thường có giá trị tăng theo thời gian và có thể mang lại dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hoặc bán với giá cao hơn.

Đầu tư bất động sản là hoạt động mua, bán, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc cải tạo các bất động sản nhằm mục đích thu lợi nhuận. Đây là một hình thức đầu tư phổ biến và hấp dẫn vì bất động sản thường có giá trị tăng theo thời gian và có thể mang lại dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hoặc bán với giá cao hơn.

Một số thuật ngữ liên quan đến kinh doanh bất động sản

Ngoài ra, nếu muốn đầu tư vào bất động sản, bạn cũng cần nắm được một số khái niệm, thuật ngữ liên quan đến bất động sản như:

• Kinh doanh bất động sản: Là hoạt động đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng nhằm mục đích bán, cho thuê… để sinh lời.
• Môi giới bất động sản: Là công việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua… bất động sản.
• Bong bóng bất động sản: Là hiện tượng bất động sản tăng giá một cách “chóng mặt”, vượt xa giá trị thực tế của bất động sản đó. Đến một thời điểm thị trường chững lại, thậm chí đóng băng, nhiều nhà đầu tư không thể bán ra dẫn đến thua lỗ. Đây là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản.
• Dự án bất động sản: Là các dự án xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt của cơ quan chức năng.

Những đặc điểm và đặc trưng nổi bật của bất động sản

Những đặc điểm này khiến bất động sản trở thành một loại tài sản hấp dẫn nhưng cũng đầy thách thức, yêu cầu sự hiểu biết sâu sắc từ các nhà đầu tư.

Tính cố định về vị trí

Bất động sản không thể di dời, chuyển động từ nơi này sang nơi khác. Tính cố định về vị trí này tạo ra sự khác biệt rõ rệt so với các loại tài sản khác, vì giá trị của nó chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi vị trí địa lý. Vị trí đẹp, gần trung tâm hoặc có hạ tầng tốt sẽ có giá trị cao hơn.

Tính khan hiếm

Diện tích đất có hạn, đặc biệt là ở các khu vực phát triển, dẫn đến sự khan hiếm của bất động sản. Điều này giúp duy trì giá trị của bất động sản theo thời gian và tạo cơ hội cho sự tăng giá.

Bất động sản hầu như đều tăng giá theo thời gian

Tính lâu bền

Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính lâu bền và không bị hư hỏng qua thời gian, là tài sản có giá trị bền vững. Công trình trên đất như nhà ở, tòa nhà có thể xuống cấp, nhưng đất luôn giữ giá trị cốt lõi.

Tính độc nhất

Mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng biệt về vị trí, hình dáng, diện tích, quy hoạch... Điều này khiến nó khác biệt hoàn toàn so với các bất động sản khác, ngay cả khi cùng khu vực.

Tính thanh khoản thấp

So với các loại tài sản khác như cổ phiếu hoặc vàng, bất động sản thường có tính thanh khoản thấp hơn. Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản đòi hỏi quy trình phức tạp, thời gian dài hơn và thường liên quan đến số tiền lớn.

Giá trị phụ thuộc vào yếu tố kinh tế - xã hội

Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào bản thân tài sản mà còn chịu ảnh hưởng từ yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất, cung cầu thị trường, phát triển hạ tầng, chính sách pháp luật...

Khả năng sử dụng kết hợp

Bất động sản có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như để ở, kinh doanh, hoặc cho thuê. Điều này làm tăng giá trị của nó nếu được sử dụng hiệu quả.

Có bao nhiêu loại bất động sản?

1. Phân loại dựa theo Bộ Luật Dân 2015

Theo điều 174 Bộ Luật Dân 2015, bất động sản được phân thành bốn loại gồm có

• Đất đai
• Nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai
• Tài sản gắn liền với đất đai (rừng, cây lâu năm…)
• Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai

Ba loại đầu tiên không thể di dời được, loại cuối cùng là những tài sản và công trình xây dựng gắn liền với đất đai vẫn được coi là bất động sản mặc dù có thể di dời được.

2. Phân loại theo đặc điểm tính chất bất động sản

Dựa trên tiêu chí về đặc điểm, tính chất có thể chia bất động sản thành 3 loại:

• Bất động sản xây dựng: Gồm có đất và những tài sản liên quan tại vị trí đất, bất động sản cơ sở hạ tầng, bất động sản về trụ sở làm việc, bất động sản về công trình thương mại – dịch vụ, nhà xưởng, nhà kho,… Nhóm này chiếm tỷ lệ cao nhất và có tính phức tạp cao trong nhóm bất động sản xây dựng,  có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển của đất nước. Đây cũng là nhóm bất động sản chiếm tỷ lệ cao trong các giao dịch trên thị trường bất động sản tại nước ta.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng… Chủ yếu là các loại đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất, chưa được đầu tư xây dựng quy mô
• Bất động sản đặc trưng: Nhóm này gần như không tham gia vào thị trường giao dịch hoặc có tỷ lệ tham gia rất thấp, bao gồm nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nghĩa trang…

Phân loại theo mục đích sử dụng và yếu tố pháp lý

Bất động sản nhà ở: Đây là loại bất động sản phổ biến nhất dùng để ở, bao gồm nhà riêng lẻ (Nhà phố, biệt thự, nhà liền kề, nhà song lập), căn hộ chung cư, nhà ở xã hội.

Bất động sản thương mại: Được sử dụng cho hoạt động kinh doanh như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, các cơ sở lưu trú phục vụ du lịch…

Bất động sản công nghiệp: Cung cấp cơ sở hạ tầng cho hoạt động sản xuất, bao gồm khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi…

Bất động sản nghỉ dưỡng: Thường phát triển mạnh mẽ ở những khu vực có tiềm năng du lịch, gồm biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng  (condotel), resort, khu du lịch sinh thái

Bất động sản nông nghiệp: Bao gồm các khu đất được sử dụng cho mục đích trồng trọt, chăn nuôi, làm trang trại…

Bất động sản công cộng: Chỉ phục vụ cho mục đích công cộng, không vì lợi nhuận gồm có công viên, sân chơi, trung tâm y tế, trường học, khu di tích, công trình văn hóa…

Bất động sản hạ tầng: Liên quan đến việc xây dựng và phát triển các công trình hạ tầng, được sử dụng để phát triển kinh tế xã hội như đường xá, cầu cống, hệ thống điện nước: Các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ giao thông và dịch vụ công cộng.

Những lợi ích và rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư bất động sản

Các lợi ích khi đầu tư, kinh doanh bất động sản

Bất động sản có tiềm năng tăng giá theo thời gian, đặc biệt là ở các khu vực có phát triển hạ tầng và kinh tế thì tiềm năng lợi nhuận thu được từ chênh lệch giá là rất lớn. Đây chính là lý do khiến nhiều người hễ có tiền là nghĩ ngay đến việc mua một miếng đất hay mua một căn nhà bởi càng để lâu thì tiền càng mất giá trong khi bất động sản hiếm khi giảm giá.

Bất động sản cho thuê mang lại dòng tiền ổn định, thu nhập đều đặn. Khi đầu tư vào căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, nhà trọ, mặt bằng kinh doanh, nếu nhà đầu tư quản lý tốt, dòng tiền này có thể trang trải chi phí vận hành bất động sản và đem lại lợi nhuận lâu dài. Đây là một trong những phương thức tạo thu nhập thụ động bền vững, phù hợp cho những nhà đầu tư mong muốn thu nhập ổn định mà không cần phải bán tài sản.

Đầu tư bất động sản luôn được xem là kênh có tiềm năng lợi nhuận lớn

Bất động sản thường được coi là "nơi trú ẩn an toàn" trong thời kỳ lạm phát. Khi giá cả hàng hóa và dịch vụ tăng, giá trị bất động sản và tiền thuê cũng thường tăng theo, giúp nhà đầu tư bảo vệ giá trị tài sản của mình. Trong khi giá trị tiền tệ có thể giảm dần theo thời gian do lạm phát, bất động sản thường có xu hướng giữ giá trị tốt hơn, làm giảm nguy cơ mất giá trị tài sản trong tương lai. Đầu tư vào bất động sản được coi là an toàn hơn so với các hình thức đầu tư khác như cổ phiếu hay tiền ảo.

Một lợi thế quan trọng của bất động sản là khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư có thể vay ngân hàng để mua bất động sản với số vốn ban đầu nhỏ hơn giá trị tài sản, sau đó trả dần khoản vay từ thu nhập cho thuê hoặc khi bán tài sản.

Bất động sản là một trong những tài sản có tính ổn định hơn so với các kênh đầu tư biến động như cổ phiếu hoặc tiền ảo. Đầu tư vào bất động sản giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, giảm rủi ro từ sự phụ thuộc vào một loại tài sản cụ thể. Bất động sản cũng có thể hoạt động như một kênh đối trọng với các thị trường tài chính, tạo sự ổn định cho danh mục đầu tư tổng thể.

Bất động sản có tính đa dạng trong cách sử dụng: Nhà đầu tư có thể sử dụng cho thuê, để ở, kinh doanh hoặc thậm chí tái phát triển để tạo ra lợi nhuận cao hơn. Điều này mang lại nhiều cơ hội linh hoạt hơn so với các hình thức đầu tư khác.

Những rủi ro khi đầu tư nhà, căn hộ, đất nền

Mặc dù tiềm năng lợi nhuận cao nhưng đầu tư bất động sản cũng là một kênh tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhà đầu tư cần lường trước để có phương án ứng phó:

Mặc dù giá bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian, nhưng thị trường có thể gặp phải những biến động ngắn hạn do tình hình kinh tế, chính sách pháp lý, hoặc sự thay đổi nhu cầu. Ví dụ, trong thời kỳ suy thoái kinh tế, giá bất động sản có thể giảm mạnh, khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc bán tài sản hoặc phải bán với giá thấp hơn mong đợi. Sự điều chỉnh của thị trường có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi, đặc biệt khi nhà đầu tư không nắm bắt được thời điểm mua bán tốt.

Đầu tư bất động sản yêu cầu phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng và quy hoạch. Các vấn đề pháp lý như tranh chấp đất đai, quy hoạch hạ tầng, hoặc các thay đổi về chính sách thuế có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và khả năng đầu tư.Nếu không nắm rõ các quy định pháp lý hoặc chọn sai loại tài sản, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro mất tài sản hoặc chi phí phát sinh không lường trước.

Một trong những rủi ro lớn của bất động sản là tính thanh khoản thấp, tức là việc mua bán bất động sản thường mất nhiều thời gian và không thể dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt ngay lập tức. Trong trường hợp cần huy động vốn nhanh, việc bán một bất động sản có thể bị kéo dài và phức tạp, dẫn đến rủi ro về tài chính cho nhà đầu tư.

Cần hiểu rõ những rủi ro khi đầu tư bất động sản

Bất động sản đòi hỏi các chi phí vận hành, bảo trì và cải tạo thường xuyên. Nếu không quản lý tốt, các chi phí này có thể làm giảm lợi nhuận tổng thể của nhà đầu tư. Ngoài ra, việc cho thuê bất động sản cũng có thể gặp rủi ro về khách hàng như người thuê không trả tiền đúng hạn, hư hỏng tài sản, hoặc không có người thuê trong thời gian dài.

Giá trị của bất động sản phụ thuộc lớn vào các yếu tố bên ngoài như sự phát triển hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, hoặc chính sách phát triển đô thị. Nếu những yếu tố này không được thúc đẩy, giá trị tài sản có thể không tăng như mong đợi. Các thay đổi trong quy hoạch đô thị hoặc các vấn đề về môi trường cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị và tiềm năng phát triển của bất động sản.

Những người mới tham gia vào thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với rủi ro khi gặp phải “cò đất”. "Cò đất" thường không chính thức, không chuyên nghiệp, và có thể đưa ra thông tin sai lệch hoặc che giấu sự thật về các vấn đề quy hoạch, giấy tờ pháp lý, hoặc tranh chấp liên quan đến bất động sản. Họ có thể lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, hứa hẹn những khoản lợi nhuận cao không thực tế hoặc giá bán thấp để dụ dỗ.

Cuối cùng, nếu nhà đầu tư tham gia vào việc xây dựng hoặc cải tạo bất động sản, chi phí vật liệu xây dựng và nhân công có thể tăng lên do lạm phát. Điều này làm tăng chi phí tổng thể của dự án, ảnh hưởng đến lợi nhuận dự kiến.

Kinh nghiệm lên chiến lược đầu tư bất động sản an toàn cho người ít vốn

Đầu tư bất động sản là một trong những kênh sinh lời lâu dài, nhưng với người ít vốn, việc lập chiến lược phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo an toàn. Dưới đây là một số kinh nghiệm hữu ích giúp người ít vốn xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả:

Chọn loại bất động sản phù hợp với khả năng tài chính

Thay vì mua nhà hoặc đất ở khu vực trung tâm với giá cao, người ít vốn nên cân nhắc mua các bất động sản nhỏ hơn hoặc tại các khu vực vùng ven, nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai nhưng giá cả vẫn còn hợp lý.

Đầu tư vào đất nền vùng ven cũng đang được nhiều nhà đầu tư chú ý do giá đất tại các khu vực này thường thấp hơn nhiều so với trung tâm thành phố. Sau khoảng 5 - 10 năm, khi hạ tầng, giao thông phát triển, thành phố mở rộng, đất vùng ven sẽ tăng giá lên nhiều lần.

Chung cư mini hoặc căn hộ tầm trung cũng là lựa chọn lý tưởng cho người ít vốn, vì mức giá mua vừa phải và dễ cho thuê lại để tạo dòng tiền ổn định.

Tập trung vào bất động sản có dòng tiền

Với người có số vốn không quá lớn, việc đầu tư vào các bất động sản có khả năng cho thuê ngay lập tức (như căn hộ, nhà trọ) có thể giúp tạo ra dòng tiền đều đặn hàng tháng. Dòng tiền này có thể sử dụng để trả nợ hoặc tái đầu tư.

Chọn bất động sản dễ cho thuê, gần các khu vực gần trung tâm, khu dân cư đông đúc, trường học, bệnh viện, hoặc khu công nghiệp thường có nhu cầu thuê cao và ổn định.

Tận dụng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng)

Người ít vốn có thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ các khoản vay ngân hàng để đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, cần tính toán kỹ lưỡng khả năng chi trả và lãi suất vay, tránh vay quá khả năng chi trả.

Lưu ý về lãi suất cố định, thả nổi và các điều khoản hợp đồng để kiểm soát khoản vay tốt nhất.

Mua nhà cũ sau đó tân trang và bán hoặc cho thuê lại với giá cao hơn

Bạn có thể mua những căn nhà đã qua sử dụng với giá thấp hơn thị trường do tình trạng xuống cấp hoặc thiếu thẩm mỹ sau đó tân trang, sửa chữa, nâng cấp để cải thiện chất lượng như: Cải tạo nội thất, sơn lại nhà, nâng cấp hệ thống điện nước, hoặc thay đổi không gian để thu hút người mua tiềm năng.

Sau khi hoàn thiện việc sửa sang, căn nhà có thể được bán lại với mức giá cao hơn nhiều so với chi phí mua ban đầu, mang lại lợi nhuận nhanh chóng.

Có nhiều chiến lược đầu tư, kinh doanh bất động sản an toàn

Góp vốn mua đất nền phân lô, đầu tư bất động sản theo nhóm

Đầu tư đất nền thường đòi hỏi một lượng vốn lớn,Người ít vốn có thể hợp tác cùng các nhà đầu tư khác để mua các khu đất lớn và sau đó phân lô bán nền. Phương pháp này giúp chia sẻ rủi ro tài chính và tận dụng các cơ hội đầu tư ở quy mô lớn hơn mà vẫn có lợi nhuận.

Điều quan trọng là chọn những khu vực đất có tiềm năng tăng giá, nằm trong khu vực phát triển hạ tầng giao thông hoặc khu dân cư mới.

Thuê nhà nguyên căn và cho thuê lại ăn chênh lệch

Đây là một hình thức kinh doanh phổ biến được nhiều nhà đầu tư áp dụng và cho thấy có hiệu quả khá tốt. Bạn có thể thuê một căn nhà nguyên căn với giá thuê hàng tháng thấp hơn và sau đó chia thành các phòng nhỏ hơn để cho thuê lại, hoặc cải tạo thành các căn hộ mini.

Bằng cách cho thuê từng phòng hoặc căn hộ mini với giá cao hơn tổng số tiền phải trả cho chủ nhà, nhà đầu tư có thể thu lợi nhuận đều đặn hàng tháng. Mô hình này không đòi hỏi vốn lớn để mua nhà mà vẫn có thể tạo dòng tiền ổn định từ bất động sản.

Phân biệt sự khác nhau giữa bất động sản và động sản

Động sản và bất động sản đều là tài sản trong hiện tại hoặc hình thành trong tương lai, được quy định tại Bộ luật Dân sự và phải công khai đăng ký.

Để phân biệt hai loại tài sản này, bạn cần chú ý đến điểm khác nhau như sau:

Nhà đầu tư cần chú ý yếu tố pháp lý khi tham gia thị trường bất động sản

Đầu tư, kinh doanh bất động sản cần bao nhiêu vốn?

Không có câu trả lời cụ thể về số tiền tối thiểu cần có để trở thành một nhà đầu tư bất động sản. Bạn có thể tính toán số tiền cần bỏ ra dựa trên các yếu tố sau:

• Mặt bằng giá của bất động sản: Giá nhà đất, đất nền sẽ giao động từ vài tỷ đến hàng chục tỷ, căn hộ chung cư thường từ 2 tỷ đến 5 tỷ hoặc hơn nếu thuộc phân khúc cao cấp hoặc trong trung tâm.
• Các chi phí liên quan đến chuyển nhượng như: Chi phí luật sư, dịch vụ công chứng, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân nếu bán lại.
• Nếu mua nhà cần cải tạo, bạn sẽ phải áng trước một khoản tiền để sửa chữa, bảo trì, nâng cấp.
• Nếu giao dịch qua môi giới sẽ phải trả thêm phí hoa hồng từ 1 -2% giá trị giao dịch.

Đầu tư bất động sản mang lại nhiều lợi ích như tiềm năng tăng giá, dòng tiền ổn định từ cho thuê, và là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến thị trường, thanh khoản, chi phí quản lý và các yếu tố pháp lý. Để thành công trong lĩnh vực này, nhà đầu tư cần có kiến thức sâu rộng về thị trường, pháp luật và khả năng quản lý tài chính tốt. Hãy theo dõi TOPI để biết thêm những kiến thức đầu tư hữu ích được cập nhật mỗi ngày nhé!