Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó, khi đi mua đất, người mua cần nắm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến lô đất cũng như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh rủi ro.
Đặc điểm của một lô đất đủ điều kiện bán (chuyển nhượng)
Bạn đang tìm mua đất và muốn đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ, một trong những yếu tố quan trọng nhất cần kiểm tra là liệu mảnh đất đó có đủ điều kiện để chuyển nhượng (mua bán) theo Luật Đất đai 2024 hay không. Đừng chỉ nhìn vào tiềm năng tăng giá trong tương lai, mà hãy đặc biệt chú ý đến các quy định pháp lý dưới đây:
Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)
Đây là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ mà đất vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng dù chưa có Sổ đỏ/Sổ hồng, đó là các trường hợp: Thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
Đặc biệt, cá nhân, hộ gia đình, dù chưa được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng nhưng đã đủ điều kiện để được cấp thì vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.
Cần nắm rõ Luật Đất đai trước khi mua đất
Đất không có tranh chấp
Mảnh đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp (nếu có) đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án, hoặc Trọng tài giải quyết dứt điểm và có hiệu lực pháp luật.
Đất vẫn trong thời hạn sử dụng
Đất phải còn trong thời hạn được phép sử dụng. Hết thời hạn sử dụng đất mà chưa được gia hạn sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Cơ hội và thách thức
Cung bất động sản là gì? Cung bất động sản ảnh hưởng do đâu?
Mảnh đất không bị kê biên, đảm bảo thi hành án
Quyền sử dụng đất không bị cơ quan thi hành án kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Những điều cần lưu ý trước khi mua đất để tránh rủi ro
Mua bán đất đai là giao dịch lớn, đòi hỏi sự cẩn trọng để tránh những rủi ro pháp lý và tài chính. Để giúp bạn tự tin hơn khi "xuống tiền" mua đất, TOPI đã tổng hợp những lưu ý quan trọng nhất dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.
Các thông tin quan trọng cần lưu ý để mua đất an toàn
Luôn kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)
Khi chuyển nhượng đất, bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Sổ đỏ/Sổ hồng chính là bằng chứng pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền hợp pháp của chủ sở hữu đối với đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, hãy đảm bảo mảnh đất bạn định mua có giấy tờ này.
Kiểm tra kỹ thông tin trên Sổ đỏ/Sổ hồng và đối chiếu thực tế
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứa đựng rất nhiều thông tin quan trọng mà bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng:
Thông tin về chủ sở hữu đất - Ai là người đứng tên trên Sổ?
Nếu là cá nhân: Hãy đối chiếu thông tin trên Sổ với giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD) của người bán để đảm bảo người bán có quyền sở hữu, nếu không phải, yêu cầu giấy tờ ủy quyền hợp pháp.
Tình trạng hôn nhân: Yêu cầu người bán cung cấp Giấy xác nhận độc thân (nếu chưa kết hôn) hoặc Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn). Nếu là tài sản chung của vợ/chồng, việc chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý và chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu người bán khẳng định là tài sản riêng, họ phải chứng minh được (ví dụ: tài sản có trước hôn nhân, văn bản thỏa thuận chia tài sản).
Nếu là hộ gia đình: Sổ sẽ ghi "Hộ ông/bà..." hoặc "Hộ gia đình, gồm ông/bà...". Theo quy định, khi bán đất của hộ gia đình, cần có sự đồng ý và chữ ký của TẤT CẢ các thành viên có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận. Bạn nên yêu cầu Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của các thành viên để xác định đúng người cần ký.
Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ và đối chiếu với thực tế
Thông tin chi tiết về thửa đất
Các thông tin này giúp bạn xác định rõ ràng mảnh đất mình sắp mua:
- Số thửa đất, tờ bản đồ: Đây là mã định danh duy nhất của thửa đất trên bản đồ địa chính.
- Địa chỉ: Xác định vị trí cụ thể của thửa đất.
- Diện tích: Ghi rõ ràng bằng mét vuông (m2).
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: Toàn bộ diện tích thuộc về một người/nhóm người (ví dụ: một cá nhân, một hộ gia đình, hai vợ chồng). Sử dụng chung: Thuộc quyền sử dụng của nhiều người - trong trường hợp này, tất cả những người có quyền sử dụng phải cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng.
- Mục đích sử dụng: Đất có thể là đất ở, đất nông nghiệp (trồng lúa, cây lâu năm...), đất thương mại dịch vụ...
- Thời hạn sử dụng: Đất có thể sử dụng ổn định lâu dài (thường là đất ở) hoặc có thời hạn (thường là đất nông nghiệp, đất thuê...).
- Nguồn gốc sử dụng: Giúp xác định lịch sử pháp lý của đất và quyền của người bán.
Thông tin về nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ thể hiện các tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng, rừng trồng, cây lâu năm. Những thông tin này giúp bạn đánh giá giá trị tổng thể của tài sản và mức độ phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình.
Tìm hiểu kỹ hình dáng, tọa độ và tài sản trên đất
Sơ đồ thửa đất
Sơ đồ tại trang 3 của Giấy chứng nhận cho bạn biết:
- Hình thể, độ dài các cạnh thửa đất.
- Chỉ dẫn hướng Bắc - Nam, các công trình giáp ranh.
- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch.
Hãy đối chiếu sơ đồ với thực tế để đảm bảo diện tích và hình dạng đất đúng như trên giấy tờ, tránh bị lấn chiếm hoặc chênh lệch.
Xác minh thông tin bên bán đất (bên chuyển nhượng)
Người có quyền chuyển nhượng phải là người đứng tên trên Sổ đỏ hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
Nếu đất là tài sản chung của vợ/chồng, cần có sự đồng thuận và chữ ký của cả hai.
Nếu Sổ đỏ đứng tên nhiều người, tất cả những người có quyền lợi liên quan phải đồng ý và ký vào hợp đồng.
Thẩm định tình trạng pháp lý của đất để tránh mua phải đất đang gặp vấn đề
Đất có đang tranh chấp không? Nếu đất đang có tranh chấp mà bạn vẫn mua, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu, dẫn đến rất nhiều rắc rối pháp lý và tài chính. Để đảm bảo an toàn, hãy yêu cầu văn bản xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng không có tranh chấp của thửa đất.
Đất có bị kê biên để thi hành án không? Đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án sẽ không được phép chuyển nhượng. Để kiểm tra, bạn cần yêu cầu văn bản cung cấp thông tin thửa đất từ Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Xác minh tính pháp lý của miếng đất sắp mua
Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Hãy xem xét kỹ thời hạn sử dụng đất trên Sổ đỏ để biết người bán còn quyền sử dụng đối với thửa đất đó hay không. Mua đất còn thời hạn sử dụng sẽ đảm bảo quyền lợi của bạn.
Tìm hiểu thông tin quy hoạch có liên quan đến thửa đất đó không
Đất nằm trong quy hoạch có thể mua bán được, nhưng sẽ có những ảnh hưởng nhất định:
- Nếu mua bán trước khi có thông báo/quyết định thu hồi đất: Bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận.
- Nếu mua bán sau khi có thông báo/quyết định thu hồi đất: Bạn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.
- Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, bạn vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất (bao gồm chuyển nhượng).
- Nếu đất nằm trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, bạn vẫn được sử dụng và thực hiện các quyền (trừ xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm).
Để có thông tin chính xác về quy hoạch, bạn có thể làm đơn xin thông tin đất đai tại cơ quan có thẩm quyền về đất đai tại địa phương.
Luôn công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho giao dịch, trừ một số trường hợp ngoại lệ như hợp đồng thuê đất, hoặc giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (có thể công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu các bên).
Xu hướng bất động sản 2025: Phân khúc nào “sáng” nhất?
Những lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua đất để tránh rủi ro
Việc đặt cọc là một bước quan trọng trong giao dịch mua bán đất đai, giúp đảm bảo các bên sẽ thực hiện đúng cam kết. Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng, việc đặt cọc có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu bạn đang chuẩn bị xuống tiền đặt cọc cho một thửa đất, hãy lưu ý những điều sau:
Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất trước khi đặt cọc - không tin lời người bán
Trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc, bạn cần thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra về tình trạng pháp lý của thửa đất như đã đề cập ở phần trước (kiểm tra sổ đỏ, thông tin chủ đất, tình trạng tranh chấp, kê biên, quy hoạch...). Đừng tin hoàn toàn vào lời người bán, hãy tự mình hoặc nhờ người có chuyên môn xác minh.
Hợp đồng đặt cọc luôn phải lập bằng văn bản
Hợp đồng đặt cọc phải được lập bằng văn bản - không hợp đồng miệng
Dù giá trị đặt cọc là bao nhiêu, bạn bắt buộc phải lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản. Điều này giúp ghi nhận rõ ràng các thỏa thuận giữa hai bên, tránh những hiểu lầm hoặc tranh chấp sau này.
Để đảm bảo an toàn pháp lý tối đa, bạn nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã vì:
- Tăng tính pháp lý: Hợp đồng được công chứng, chứng thực sẽ có giá trị pháp lý cao hơn, được pháp luật bảo vệ.
- Xác minh danh tính: Công chứng viên sẽ kiểm tra, xác minh chính xác danh tính của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo người bán đúng là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
- Tránh rủi ro tranh chấp: Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng công chứng sẽ là bằng chứng vững chắc để bảo vệ quyền lợi của bạn.
Quy định rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc
Một hợp đồng đặt cọc chuẩn cần phải có các điều khoản rõ ràng, chi tiết, bao gồm:
- Thông tin chi tiết các bên: Họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ, số điện thoại của bên đặt cọc (bên mua) và bên nhận đặt cọc (bên bán).
- Thông tin cụ thể về tài sản: Địa chỉ thửa đất, Số tờ bản đồ, số thửa đất, Diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, Số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) và Tình trạng tài sản (có đang bị tranh chấp, kê biên không?).
- Số tiền đặt cọc phải được ghi rõ bằng số và bằng chữ, đồng tiền sử dụng.
- Thời gian thực hiện hợp đồng mua bán chính thức: Nêu rõ thời hạn hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức.
- Xử lý vi phạm hợp đồng: Đây là phần cực kỳ quan trọng và bạn phải quy định thật chi tiết:
- Nếu bên bán không thực hiện việc chuyển nhượng: Thường sẽ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền phạt cọc (thường là gấp đôi số tiền cọc).
- Nếu bên mua không tiếp tục mua: Sẽ mất số tiền đã đặt cọc.
- Các trường hợp bất khả kháng dẫn đến không thực hiện được giao dịch.
- Các chi phí liên quan: Ai sẽ là người chịu các khoản thuế, phí (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, đo đạc...) khi thực hiện giao dịch để tránh tranh cãi về sau.
- Các điều khoản khác (nếu có): Ví dụ như cam kết về việc giải tỏa quy hoạch, cấp phép xây dựng...
Yêu cầu người làm chứng (nếu không công chứng)
Trong trường hợp bạn không thể công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc, hãy yêu cầu ít nhất hai người làm chứng độc lập có mặt và ký vào hợp đồng. Người làm chứng nên là những người không có quan hệ thân thích với cả hai bên để đảm bảo tính khách quan.
Mua bán đất đai là một giao dịch quan trọng, đòi hỏi phải nắm vững quy định của Luật Đất đai cũng như sự cẩn trọng tối đa để tránh mọi rủi ro không đáng có. Những lưu ý trước khi mua đất được TOPI tổng hợp lại sẽ giúp bạn bảo vệ tối đa quyền lợi của mình để giao dịch chuyển nhượng đất an toàn.
